부동산을 매도할 때 발생하는 양도소득세는 주택 수에 따라 크게 달라집니다. 1 가구 1 주택의 경우 일정 요건을 충족하면 양도소득세가 비과세 될 수 있지만, 1 가구 2 주택 이상이 되면 세금 부담이 커질 수 있습니다. 특히 조정대상지역에 주택이 있거나, 다주택자의 경우 양도세 중과세율이 적용되기 때문에 주택 처분 전에 세금 계획을 철저히 세우는 것이 중요합니다.
이번 글에서는 1가구 1 주택과 1 가구 2 주택의 양도소득세 차이, 세금 절감 방법, 주의해야 할 점 등을 자세히 살펴보겠습니다.
1. 1가구 1 주택 양도소득세 비과세 요건
1) 1가구 1 주택의 기준
세법에서 말하는 1가구 1 주택이란, 세대원이 1개의 주택만 소유하고 있는 경우를 의미합니다. 다만, 다음과 같은 경우도 1 가구 1 주택으로 인정될 수 있습니다.
- 일시적 2주택: 새집을 구입한 후 기존 주택을 2년 내 처분하는 경우
- 상속주택 보유: 부모님으로부터 상속받은 주택이 있을 경우(일정 요건 충족 시)
- 혼인·동거봉양으로 인한 합가: 결혼이나 부모 봉양으로 인해 세대 합가 시 일정 요건 충족 시 인정
2) 양도소득세 비과세 요건 (2024년 기준)
- 보유 기간: 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 실거주 필요)
- 양도가액: 12억 원 이하(초과분만 과세)
- 예외 인정: 상속·이혼·이주 등 특수 사유 인정
3) 1가구 1 주택 양도소득세 계산법
양도 차익 = 매도 가격 - 매입 가격 - 필요 경비
양도 차익이 12억 원 이하인 경우 전액 비과세
12억 원 초과분에 대해서만 6~45% 세율 적용
2. 1가구 2 주택 양도소득세 중과세 대상
1) 일시적 2주택자의 양도세 비과세 조건
새집을 구매한 후 기존 주택을 2년 내 매각하면 비과세 가능
단, 조정대상지역에서는 2년 내 처분 + 2년 실거주 요건 충족 필요
2) 1가구 2 주택자의 양도소득세 계산법
- 1 주택 비과세 혜택 불가
- 기본세율 6~45% 적용
- 조정대상지역 내 다주택자는 2 주택자는 20% 중과, 3 주택 이상은 30% 중과
3. 1가구 1 주택 vs 1 가구 2 주택 양도소득세 비교
| 구분 | 1가구 1주택 | 1가구 2주택 |
|---|---|---|
| 비과세 가능 여부 | 12억 원 이하 비과세 | 비과세 없음 (일시적 2주택 예외 가능) |
| 기본 세율 | 6~45% (초과분 과세) | 6~45% (비과세 없음) |
| 조정대상지역 중과 | X | 20~30% 추가 과세 |
| 장기보유특별공제 | 최대 80% 공제 가능 | 다주택자는 공제 불가 |
| 절세 전략 | 실거주 2년 이상 유지 | 기존 주택 2년 내 매각 |
4. 1가구 2 주택자의 절세 전략
1) 일시적 2주택 활용
새 집을 구입한 후 2년 내 기존 주택을 매도하면 1 가구 1 주택 비과세 적용 가능
조정대상지역에서는 2년 실거주 요건 필수
2) 배우자·자녀 증여 활용
부모나 배우자에게 1채를 증여한 후 매도하면 다주택자가 아닌 상태에서 매도 가능
단, 증여세 부담을 고려해야 함
3) 주택 임대사업자 등록
일정 요건 충족 시 양도세 중과 배제 및 장기보유특별공제 적용 가능
결론: 신중한 세금 계획이 필요
✔ 1가구 1 주택은 12억 원까지 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 1 가구 2 주택이 되면 양도세가 중과될 가능성이 높습니다.
✔ 일시적 2주택 예외 규정을 활용하면 비과세 혜택을 유지할 수 있으며, 주택 처분 전략을 신중히 세우는 것이 중요합니다.
✔ 다주택자의 경우 증여, 임대사업자 등록 등의 절세 전략을 적극적으로 고려해야 합니다.
부동산 매도 계획이 있다면 양도세 규정을 미리 확인하고, 필요시 전문가 상담을 받는 것이 유리합니다.
